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涿州楼市调查:开发商疯狂“封盘
2017-9-11 16:35  新闻采集  查看: 111   评论: 0
随着京津冀一体化发展的提速,环京区域涿州的房地产市场受到前所未有的关注,某些楼盘一度出现了 " 疯抢 " 的局面。然而正当大批投资者蜂拥而至时,当地ZF迅速出台了限购政策。3 月 4 日,《财经》新媒体记者在涿州实地调查了解到,目前 90% 的楼盘已经 " 封盘 ",不再对外销售。原因是,很多楼盘五证不全,而监管部门检查力度较大,两会期间 " 封盘 " 现象普遍。另外,不排除捂盘等待涨价的可能。
 
从目前涿州房地产的整体价格来看,每平方米从 1.1-2 万元不等,均价在 1.5 万元左右,近三年房价翻了两番。不过就是这样的价格,与燕郊和固安相比,还是低了不少。那么涿州房地产目前是什么情况?是否还有投资的价值?未来受政策影响的走势如何?《财经》新媒体记者进行了一番调查。现房几无房可售 期房 " 封盘 " 现象普遍
从北京西二环出发,开车沿京港澳高速***南行进,不到一个小时便到了涿州北收费站。刚出收费站,就有六七个销售人员手里拿着一堆楼盘宣传单围了过来,他们以为买房客来了,纷纷要带《财经》新媒体记者去看房,最后一名叫小王的销售员上了记者的车。
由于是周五,加上刚刚出限购政策,涿州大街上空空荡荡,但随处可见三五成群的售楼人员。面对一栋栋建好的新楼盘,小王告诉记者,这些楼盘几乎都没有现房可买了。现在能买到的只有期房,准现房的价格比较高且楼盘比较少。 
  
不一会,记者被小王带到了京南一品售楼处。记者现场了解到,目前京南一品没有正式开盘,还在排卡阶段,交三万元可以参与排卡,开盘时三万可抵六万。不过,该楼盘五证还不齐全。多位销售人员向记者透露,涿州现在存在大量五证不全的项目,五证齐全的大概只占到十分之一。两会期间管得严,大部分楼盘都封盘了,两会以后应该会开盘一批。据不完全统计,涿州有 90% 左右的楼盘现在都在 " 封盘 ",部分可以排卡。
随后记者来到位于涿州东站最近的楼盘 K2 狮子城,其销售员表示,目前只有 8 号楼在售,属于尾盘,其它楼盘都已经封盘。距离高铁站一公里左右的天保绿城也存在封盘的情况,目前也在排卡。除此之外,封盘的还有位于涿州码头镇的金裕花园、鸿坤尔湾等楼盘项目,位于 107 国道的楼盘项目几乎全部封盘。 
对于 " 封盘 " 的原因,业内人士认为,一是两会期间ZF查得严,证件不齐全是开发商的一大硬伤。二是开发商也在等待下一轮上涨,不排除捂盘的可能性。
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《财经》新媒体采访时分析称,这个时候要特别警惕部分房企乘机捂盘的做法,因为往往这个时候被认为是房地产市场看涨的一个特点。 
" 如果房企资金压力不大,可能会采取捂盘的做法,同时也不排除会有一些违规绕过监管的做法。建议地方ZF对于现有的房企进行摸底,进而获得更多的房源信息。" 严跃进说。
价格三年番两翻 限购抑制炒房 
据小王介绍,涿州现在几乎已经没有 1 万元以下的房源,高铁涿州东站附近的房价较高,在 1.8 万元到 2 万元之间。每天到涿州看房的人大概有一两百拨,周六日更多一些。每周成交量在一两百套,但最近房源很少,两会以后火爆的情况应该会恢复 
记者了解到,距离涿州东站十公里左右的京南一品,预计开盘价每平米也在 1.1 万元左右。而离高铁站只有一两公里的天保绿城的价格则要高很多,预计开盘价在每平方米 1.5-1.6 万元,甚至更高一些。 
家住狮子城的张先生告诉记者,2014 年在涿州买的房子,当时的价格只有 6000 元 / 平方米,现在已经涨到了 1.8 万元 / 平方米,不到三年房价翻了两番。这一点也得到了小王的认可,涿州开发区房价涨的很快,就连老城区的房价也早已突破了万元大关。
随后记者来到位于老城区的 " 公园 8090" 楼盘。如果和高铁新城相比,这里多了些生活气息。五证齐全、70 年产权、LOFT 等均是它的卖点。销售人员向记者介绍,均价在 1.6 万元左右,朝南的户型稍微贵一些,2018 年中旬可以交房。该楼盘于 2016 年 10 月开盘,开盘均价为 1.3 万元左右。
事实上,导致涿州房地产价格不断上涨的原因除了整体房地产大环境因素外,与地处北京周边的区域优势是分不开的。加上京津冀一体化发展规划,涿州被认为是地产的价值洼地,这也是导致更多投资者前来炒房的原因所在。
中原地产首席分析师张大伟在接受《财经》新媒体采访时认为,涿州炒房的比例还是比较高的,投资比例超过 50%,如果将部分北京养老等需求计算成为投资,那么炒房比例将超过 70%,自住刚需比例则非常低。 
然而 " 炒房 " 刚刚开始,便遭遇了政策的限制。从 3 月 1 日起,非涿州市户籍的居民家庭,限购 1 套住房,并且首付款比例不低于 30%;涿州户籍居民家庭购买第 2 套住房时,首付款比例不低于 50%。3 月 2 日,河北涞水县也宣布限购。环京地区尚未限购的只有宝坻、永清和蓟县 
其实,限购政策出台前,涿州就已经受到广泛关注,被多数人认为是带有强烈价值洼地属性的城市。环顾周边,固安每平米已破 2 万元关口,正在修建地铁的燕郊更是轻松越过 3 万元。
由于廊坊北三县限购较早,有部分人把投资倾向放在类似固安、涿州等区域。而固安此前上涨过快,自然会分流部分需求到涿州市场。
严跃进认为,涿州政策出台以后,价格方面会有所抑制,市场交易略有下滑也是正常的。但由于涿州和北京相对较近,潜在的房价上涨压力还是存在的。
张大伟也认为,从市场看,目前公布的政策对市场的影响相对较弱。预计这一政策后,市场可能会有短期降温,但很快会消化。
多因素或令房价难以抑制 
值得注意的是,涿州、固安等环京区域此轮疯涨和京津冀一体化、民航一体化等概念分不开。京津冀是中国的 " 首都圈 ",包括北京市、天津市以及河北省的保定、唐山、廊坊、石家庄、沧州、秦皇岛、张家口、承德、邯郸、邢台、衡水等 11 个地级市。其中北京、天津、保定、廊坊为中部核心功能区,京津保地区将率先联动。 
此外,首都第二机场选址大兴,涿州距新机场 39.8 公里。业内人士认为,第二机场将会给辐射区域带来大型的功能性项目配套,催生新的临空经济带的形成,并推动区域发展进程。同时,从交通来说,涿州是周边为数不多有高铁站且离北京比较近的城市,一天有 40 多趟高铁经过,到北京西站仅需 20 多分钟。
除了交通的便利外,目前的问题也是显而易见的,就是高铁周围房价价格比较高,周围配套设施匮乏,小到餐馆、超市,大到学校、商场都不齐全。
亚太不动产学院院长朱凌波认为,所谓的配套有两种力量,一种是ZF的力量,一种是市场的力量。每一个区域,当楼盘、居住人口达到一定的数量和配比的时候,如果ZF没有先前的规划,开发商肯定会自发地填补这种空白 
" 从房地产的基本面来说,一体化能够带来产业和其他资源的聚集,从房地产的投资价值角度看,有积极的推动作用。但是要警惕市场过度的炒作,比如说过度地透支此类概念而炒房,显然也是需要积极进行管控。" 严跃进在接受《财经》新媒体采访时说。 
朱凌波认为,北京周边地区具备其他城市场不具备的优势。一方面京津冀一体化的提速,对整个区域来说是一大利好;二是北京在中国的特殊性,高端人群都在往北京流入,北京的限购对周边区域会有一定的溢出效应;第三就是老百姓的投资渠道并不多,投资股票很多人都赔钱,而 10 到 15 年的事实证明,只有房地产的涨幅在 10-15 倍之间。综合来看,短时间的房价是不会下降,只会往上走。
朱凌波认为,高铁因素,周边的比价效应,以及老百姓的投资渠道一时没有多元化地解决和疏通,都会使更多的投资涌向房地产的价值洼地。
他表示,虽然受溢出效应的影响环京区域的楼市受到多方关注,但是辐射是有一定半径的。住在大兴、天津来北京上班是可以接受的,但是住在张家口还来北京上班就不太现实。所以这个溢出效应不能太盲目、太乐观。 
那么被视为调控政策的房产税是否会出台?3 月 4 日,十二届全国人大五次会议大会发言人傅莹在新闻发布会上说,房地产税法的确列入本届人大五年立法规划,但今年没有把房地产税法提请人大常委会审议的安排。这意味着外界关注的房地产税法不会在本届人大任期内出台。 
独立经济学家、央视财经评论员马光远认为," 外面对‘房子是住的’这个问题看得太简单,缺乏对这个问题在政策配套方面的深入思考,我更担心一提及‘长效机制’,似乎就是收房产税。如果长效机制沦为‘加税’的噱头,又是对房子是住的这一定位的误读和偏离。"
朱凌波认为,从大的形势来看,房地产作为国民经济的支柱产业,或者说作为老百姓投资的一个最主要的渠道,第一个可以借鉴的就是国际上的经验。在国际上有一个最通用的惯例,当城市化进程达到 80% 左右的时候房地产会退出支柱产业,包括这种郊区化。第二个就是人口红利双双对冲,负面因素是老龄化和独一代,而正面因素是城镇化和二胎政策。目前中国人口老龄化大幅度提升,中国的城市化进程现在达到 50%左右,如果想达到 80% 还需要 10 到 15 年甚至 20 年。大家认为在这个区间里,房地产的国民经济支柱地位可能还会保持。按照投资的惯性,在这个阶段应该说还是有投资机会的。当然不同的城市、不同的地段差异会很大。
对于未来房价的走势,朱凌波表示," 就北京而言,其在中国的特殊性是其他城市不具备的。北京是人口净流入的,而且流入的高端人口比例很大,低端人口数量更大。所以这个城市跟其他城市不能同类型比较。比如很多大量的三线城市,像东北人口完全是净流出的,产业也停滞,所以那的房价肯定有些地方会出现下滑、会出现滞胀。但是如果仅仅谈北京,包括涿州,只能当作一个特殊城市去看,而不代表中国所有的城市都像北京这样都在上升通道,很多人口净流出的城市场已经进入下降通道,目前分化已经出现。"+

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